大发现金网盘口: 致网红楼盘:你凭啥认为我不会维权?

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  地产圈的名声崩坏论,就像明星人设倒塌一样。

  四个月前,严肃君写过一篇《网红楼盘消亡史》,当中有句话今天看来格外应景---

  要小心,今天你对“网红”户型有多关注,明天收房维权时就会有多么痛的领悟。

  户型只是一个产品选项,曾经挂在“网红限竞房”列表上的名字,无一不是地段和价格的综合得出的超高性价比。

  洺悦苑、融府、佑安府、橡树澜湾、中海望京府、长安云锦、西城天铸、西山锦绣府、禧悦学府......

  之于刚需、刚改,甚至部分高改,高性价比是个大杀器。

  昂贵的房价之下,把每一分钱都花在刀刃上,是人之常情;抛开营销费用,在利润空间里谈成本管控,也是人之常情。

  便宜买好货的事儿,没有。根本没有。

  01.

  维权,总是先在水面下暗流涌动。

  以某热门维权项目为例,早在去年6月份(约定交房前16个月),业主就主动约谈了开发商。

  彼时的谈判核心,也是围绕着开发商“责任央企”的身份,业主半捧半哄希望争取到好的产品交付。

  楼盘开工后就开始组建维权小队的做法,在限竞房时代,并不少见。

  ① 海淀山后某限竞房开盘后,业主动用无人机航拍施工现场。智慧码农,在线监工;

  ② 朝阳某限竞房项目,平层产品窗户缩水,业主跑到微博上寻求维权经验。望京人民,自学成才;

  ③ 丰台某限竞房项目,与开发商多轮商谈无果后,业主打算充分利用新媒体资源譬如微博、微信等进行留言轰炸。内部人员,忍痛自爆。

  买到手的房子就好比自家的孩子,孩子不争气,关起门来自己打自己说,先不能让外人知道。此时此刻,怎么做都是为了孩子,哦不房子好。

  可怜天下业主心。

  02.

  曝光在普罗大众面前的维权事件,只是冰山一角。

  数据显示,2019年房屋及建材类投诉量达到2.8万件。而这,仅仅只是向消协投诉的数据,个人维权的,只会更多。

  为什么你看到的只是少数?

  无论规模大小,房企通常有这么两个部门,一个叫品牌部,一个叫公关部。

  表面上,品牌部负责树立企业良好形象。

  比如,万科在逆境中高喊“活下去”的坚韧不拔,龙湖说要“善待你一生”的温润慈善,华润搭建“共创美好生活”的美丽愿景。

  私下里,公关部要维系良好的媒体关系。

  当开发商被曝“负面”,公关部就要出动去“灭火”。就是那些,可能只看得到标题,点开后就是“404 not found”的链接。

  房企有多看重品牌部和公关部?

  一家top10房企曾向面试者提问,如果遇到有维权业主在业主群中发表过激言论,你会怎么做?

  面试者手忙脚乱冷汗直流地给出了三种解决方案后,面试官气定神闲地说,“其实不用太过担心,我们的品牌公关很强的。”

  这张信息过滤网被编织得太过细密,好在媒介发达,维权并非毫无穿透力。

  近一年来,被曝出维权的项目太多了,商品房昆仑域、中国玺、天阅西山、公园懿府,限竞房华润理想国、山屿湖、中海丽春湖墅、瀛海府……

  再密的网也挡不住光。

  03.

  大牌房企的招牌,砸的比不知名的小房企快得多,一个项目足以。

  遗憾的是,严肃君并未看到开发商作出止损动作。

  “不懂高周转,莫谈房地产。”

  2018年-2019年集中交房的新房,大都是2015年-2016年进入市场售卖。而各大房企大行“高周转”理论的时期,恰恰就是这几年。

  *高周转:业内俗称“不压货”,拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资。

  某大型房企近日召开的一次内部会议上,一位副总裁坦言,在现如今的市场大环境下,房企想要盈利就只有高周转一条路可走。

  高周转带来的资金快速回笼,让追逐利润的房企尝到了甜头。伴随着高周转而来的,是工期的压缩,利润空间与物料成本的博弈,产品生产体系的失控,而这些却让购房者吃尽了苦头。

  2018年-2019年大批量的限竞房涌入新房市场,“跑的慢”了就会被同区域的竞品“吞掉”。曾经不紧不慢的商品房,也不得不大跨步入市。

  地产行业高周转带来的“恶果”,或许还在持续。

  04.

  新房买卖,基本都是一次性的生意。

  开发商最懂传播学,善于利用大众的遗忘曲线,即便这批业主“粉转黑”,还有下一批想要相信他们的“尝鲜者”,坑完一批还有新的一批。

  前几年房价一天一个样,即便购房者维权,开发商都能“有恃无恐”,房子退出一套就能以更高的价格卖出去。

  甚至,开发商与购房者的敌对情绪,经常让双方丧失理智。

  但是,开发商总要讲点良心和社会责任心。购房者要的,仅仅只是对得起房价,按照约定交付的不太差的房子而已。

  房住不炒,房价逐渐回归平静和稳定后,开发商若还认不清现实,只会两败俱伤。

  朗诗集团董事长田明曾在2018年中城联盟论坛峰会上发问,“作为开发商,我们受人尊敬了吗?”

  “到目前为止,我认为没有。”

  05.

  是时候制定一套应对机制了。

  2019年4月,买新房可以上“强险”了,新入市的地块由开发商统一缴纳保险费,工程竣工合格验收2年后出问题的,保险公司向购房者赔付。

  不过,熟悉保险的朋友都了解,若要保险公司进行赔付,需要完全符合赔付标准才行,实际理赔可能困难重重。

  2019年5月,某项目外保温层被大风吹落,而该楼栋去年才通过竣工验收。这次的事故,引起了大众对外立面的重视。

  2019年11月,住建委发文通知,对竣工5年内的住宅工程,组织对外墙保温系统的缺陷和损坏情况进行全面排查。

  能看到的,是政府部门的尝试。

  然而,仅仅这些是远远不够的。所谓“防患于未然”,只有前期监管到位,后期追责到人,才能真正起到作用。

  但说到底,买房、维权、居住,都是购房者自己需要尽全力的事儿。

  06.

  对买房人,一是做好心理准备;二是维权要趁早

  新房售卖时的宣传,与实际交房多少都会有出入。从看房开始,就要注意保留宣传资料、效果图、样板间照片,以防后期维权使用。

  购房者维权基本都是第一次,但开发商的反维权经验,可有十几年。开发商与购房者的角色,正如大象和蚂蚁。

  蚂蚁撼大象,可以从草签合同开始,施工阶段介入,必要时可以动用无人机拍照取证。

  比如,在建设阶段就开始维权的山屿湖、葛洲坝紫郡兰园、中海丽春湖墅、中海望京府、永靓家园等,都是购房者取得阶段性胜利的案例。

  维权要趁早,不然只能变成心理维权。

  严肃君想起去年8月,龙湖业绩会香港发布现场,长沙维权业主身着西装,假扮记者进入会场质问吴亚军的事件。

  

  图片来源:新闻报道

  即便想尽办法进入会场当场质问开发商领导,又有多少用呢?事后龙湖虽正面回应长沙某项目确有质量问题,也只能在现有基础上“缝缝补补”,不能推倒重来。

  已成既定事实,是没有维权空间的。

  不维权的交房,是不合格的。

  最后,深深地为限竞房渣女龙女士和她的西山锦绣府,担上一忧。

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  话不多说,说出你的维权故事吧。

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