樂天堂娛樂官方下載: 价格战,是亦庄的唯一选择了吗?

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  上周,整个地产圈围观了顺义新城的撕X事件。

  但亦庄继承了北京楼市的优良传统---竞和,一上来就跟邻居say hello~

  3月初入市的雅居乐京华雅郡,以“新邻居”的姿态致敬,其他项目也友好回应,共同表达了对于亦庄未来发展的信心。

  同天拿地的港中旅亦庄地块,也于近期进行了项目设计方案的公示,“河西区六君子”里,最后一个项目也来了。

  2019年6月21日,雅居乐、港中旅成功打卡北京,在京首个住宅项目落位亦庄河西区。两宗地溢价率均在40%左右,与周边限竞房相比,每平米单价贵了1465元。

  

  分蛋糕的时候,你可以有从别人手里夺一块的野心,更可贵的是联手共同把蛋糕做大的格局。

  亦庄新邻居又来一位

  公示中,不仅曝光了项目总平面图、 鸟瞰图、户型图,还有详细的日照分析图、间距分析图、色彩分析图、指标表等。

  值得关注的是,亦庄的限竞房项目普遍都进行了设计方案公示。对于购房者来说,能够更方便的了解项目的所有细节。

  据说这是亦庄特色,拍地有公示,项目设计方案也要公示。

  具体来说,港中旅亦庄河西区地块是这样的:

  1 限均价54160元/平,最高单价56868元/平;

  2 主推户型为89平三居(得房率约76.7%)、130平四居(得房率约78.3%)、170平五居(得房率高达88.6%),共772套房源;

  3 户型设计全部南北通透,赠送飘窗;

  4 共13栋住宅楼,为9-15层小高层,除7#10层,8#9层外,其余11栋楼均为15层;

  5 住宅部分共927个停车位,车位比1:1.2;

  6 容积率2.2。

  

  首次进京,港中旅以89%得房率作答

  从户型分布来看:

  89平三居,主要分布在1#、2#、3#、6#、8#、11#、12#、13#;

  130平四居,主要分布在4#、5#、9#、10#,均只有1个单元;

  170平五居,主要分布在7#。

  

  

  89㎡三室两厅两卫, 得房率约76.7% ,一梯两户,总计约546套。

  户型设计整体中规中矩,南北通透,全明格局;南向面宽为7.3米;主卧为套间,私密性较强;北向次卧和书房之间为非承重墙,可以根据实际使用需求考虑是否打通。

  

  130㎡四室两厅两卫, 得房率约78.3% ,两梯两户,总计约157套。

  该户型南北通透,全明格局南向三面宽,达到10.6米;主卧套间设计,有衣帽间;客卫干湿分离,方便同时满足家人的需求。

  

  170㎡五室两厅三卫,得房率高达88.6% ,一梯两户,总计约69套。

  该户型南北通透,整体比较方正;值得注意的是南向四面宽,达到14.8米,当然这主要得益于其大面积;两个套间设计的卧室;客卫干湿分离;唯一遗憾的是,南向次卧套间的卫生间为暗卫。

  9个限竞房扎堆亦庄

  随着港中旅亦庄河西区地块入市,亦庄9个限竞房地块全部集齐了,河西区6个,路东区3个,区域竞争压力可见一斑。

  

  亦庄限竞房项目(戳图可放大)

  亦庄最早入市的项目是洋房社区和悦华锦,也是目前在售最大体量的项目,目前去化率74%。大体量的亦庄意向购买人群,已经被抢跑的和悦华锦先行收割,后来者诸如金隅·学府、国际公馆都只能祭出“价格战”这个大杀器。

  

  
价格看上去很美,但价格与品质之前是否存在悖论,亮出最后一张价格底牌之后的亦庄,“去化难”的魔咒还能怎么解?

  这是买卖双方都要深思的。

  当然房企扎堆进驻亦庄,也侧面印证了其对于区域的信心

  相对而言,路东区临铁,河西区则配套更加优质。从楼盘数量来看,河西区竞争也更激烈。

  

  河西区限竞房与主配套分布图

  就新入局的港中旅亦庄河西区地块来说,南边紧邻正在建设的人大附亦庄学校西校区,区域内还有已建成的亦庄实验学校(十一学校亦庄分校)、中芯国际学校及在建的北京二中亦庄中学,具体划片政策目前尚未公布。

  龙湖商业高调进入河西区,未来或将打造“亦庄天街购物中心”,也弥补了该区域商业欠缺。

  区域唯一短板在于交通。河西区不仅现在没有地铁,未来有地铁规划的可能性也不大。

  区域主打的卖点,就是优质的教育资源。但是,项目扎堆的情况下, ,严肃君已经探讨过里面的“水分”。

  入市时机的选择

  亦庄河西区6个限竞房,区域配套几乎完全共享,产品定位又高度同质化,是好邻居,更是竞争者。表面上再你好我好,私底下也是暗暗较劲的。

  和悦华锦占了入市先机。作为河西区首个入市的限竞房,和悦华锦2019年以871套网签成交43.11亿,成为去年大兴区域销冠。

  金隅、中铁建作为第二梯队,直接陷入了价格战。金隅学府首期开盘单价仅4.2万/㎡,低于限均价1万。 【相关阅读: 】

  最后是拿地最晚的雅居乐、港中旅,两者作为首次进京的房企,相对于利润而言,战略意义更大。在京首个项目能否喜迎开门红,树立好口碑?

  这时候,拼的就是产品诚意了。

  从户型以及社区规划来看,港中旅项目整体还不错,首先没有东西向的户型。170平米的大户型,更是在产品上杀出重围。

  

  雅居乐京华雅郡户型图

  雅居乐已经确定案名为「雅居乐京华雅郡」,89平三居部分采用了目前最受市场欢迎了眼镜户型,南向三面宽,且有两个卫生间,也是诚意满满。

  亦庄河西区的自住派们,此刻,现在,是入手的好时机了。

  互动时刻:

  “看男人,不能看他怎么说,要看他怎么做。”

  有人的地方就有江湖,房子扎堆的片区难免开撕。如果开撕在所难免,也要选好姿势,拿出点儿看家底的招子。

  否则,开撕变开玩笑,就不好了。

  正确的开撕姿势,始终是基于产品的优化升级。营销流于表面,没有过硬的产品支撑,只是花架子。

  顺义新城无疑是个坏榜样。更扎堆的亦庄片区则是另一番景象,营销上一片其乐融融,产品上也是咬着牙做迭代。

  作为一个高度分拆,流水线作业的产品,房子从土地竞得、产品设计、施工建设、开盘售卖再到后续物业服务,都是由不同专业团队来负责。

  “海报门”事件,确实说明某些营销团队格局不高,但是否就代表房子盖得也不行?

  好像也未必。

  下沉到买房人,这个问题的核心在于,买房先天受到预算梯度差、需求优先级的限制。

  因为几张海报,就能一咬牙把首付预算从50万提高到100万吗?

  不现实。

  这大概也是金X国际社区为什么不回应。

  对于亦庄的限竞房你怎么看?你愿意为哪个项目买单?对于欢迎在评论区留言~

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